Ⅰ재건축 안전진단 평가 항목
-
1.구조안전성평가 (30%)
-
기울기 및 침하 - 기초침하 조사
- 수직,수평기울기 조사내하력 - 콘크리트 강도
- 철근배근상태
- 부재단면치수
- 신축당시 설계하중
- 처짐
- PC조 :접합부 용접상태 및 용접길이
- 접합철물 치수 등내구성 - 콘크리트 중성화 시험
- 염분 함유량
- 균열조사
- 표면노후화
- PC조 : 접합부 긴결철물의 부식상태, 사춤콘크리트 및 모르타르 상태등
- 조적조 : 부착 모르타르 상태
-
2.주거환경평가 (30%)
-
도시미관 - 단지 내 조경 등 단지 전체의 환경과 주변 환경을 비교·분석
소방활동 용이성 - 피난기구의 화재안전기준(NFS301)으로 평가
침수피해 가능성 - 지연재해 중에서 직접접으로 거주자의 생활환경에 악영항을 미칠 수 있는 침수 피해의 가능성 평가
세대당 주차대수 - ‘주차장법’ ‘주택건설기준등에관한 규정’등 법령을 고려하여 평가
일조환경 - ‘건축법 시행령’ 제86조에 근거하여 일조시간을 기준을 평가
사생활 침해 - ‘공동주택의 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’별표의 기준을 감안하여 침해 정도를 평가
노약자 및 어린이 생활환경 - 무장애주택의 설계기준과 장애인 편익시설을 기준으로 단지 외부와 주거도으이 내부에서 이동에 장애가 되는 요소, 핸드레일, 손잡이등을 평가하며, 청문 결과를 종합평가
에너지 효율성 - ‘건축물의 에너지 절약 설계기준’의 제6조~제11조의 건축부분, 기계설비부분, 전기 설비 부분의 의무사항과 권장사항을 기준으로 평가
실내생활 공간의 적정성 - 개인 공간의 쾌적도 등을 감안하여 주변 공동주택과의 주동평면과 단위 평면 등을 비교, 분석하여 평가
-
3.건축마감 및 설비노후도 평가 (30%)
-
지붕/외벽/계단실 마감상태 - 지붕(옥상)의 방수상태
- 외벽 마감상태
- 계단실 내부의 바닥, 천장, 벽 및 난간상태공용창호 상태 - 현관 및 옥상 출입문, 계단 및 복도의 창문 등 공용창호의 상태
기계설비노후도 - 시스템 종합성능
- 난방설비
- 급수·급탕설비
- 오·배수설비
- 기계소방설비
- 도시가스설비전기·통신설비노후도 - 시스템 종합성능
- 수변전설비
- 전력간선설비
- 정보통신설비
- 옥외전기설비
- 전기소방설비
-
4.비용분석 (10%)
-
개·보수를 위해 소요되는 총비용과 재건축에 소요되는 총비용을 LCC 개념에서 년가로 환산한 후 비교하여 평가 - 유지관리 비용
- 보수·보강 비용
- 철거비·이주비·신축 비용
Ⅱ구조안전성평가 항목
1기울기 및 침하평가
기울기 및 침하 부문의 평가는 동 단위로 실시하며, 대상 건축물의 침하 및 외력에 의한 변위․변형 정도를 조사하여 구조물 전체의 안전성 및 사용성을 평가한다.
-
기울기 측정1
-
기울기 측정2
-
부동침하 측정1
-
부동침하 측정2
2내하력 평가
내하력 부문의 평가는 동 단위로 실시하며, 구조부재별로 내하력과 관련된 항목 (콘크리트 강도, 철근배근상태, 부재단면치수, 하중) 및 처짐을 조사한 후, 구조해석을 통하여 내하력 상태를 평가함으로써 건축물의 안전성 및 사용성을 평가한다.
-
콘크리트 강도
-
철근배근 상태
-
설계하중 검토
-
부재단면치수
3내구성 평가
내구성은 동 단위로 평가하며, 준공 후 일정한 기간이 경과한 철근콘크리트 구조물의 노후화 상태를 조사하여 구조부재의 내구성에 대하여 평가한다.
-
콘크리트 중성화
-
염분 함유량
-
균열조사
-
표면노후화 조사
Ⅲ 주거환경평가 항목
-
1도시미관
도시미관에 대한 평가는 단지 내 조경 등 단지 전체의 환경과 주변 환경을 비교/분석하여 평가한다.
도시미관 상태
자전거 보관함 상태
-
2소방활동 용이성
응급주차시설 확보 여부, 단지 내 도로 주변의 평소 주차상태 등을 고려하여 평가한다.
소방활동 용이성 상태
소방활동 용이성 상태
-
3침수피해 가능성
침수피해의 가능성에 대하여 침수의 우려가 있는 지역인지와 해당 단지의 배수능력을 고려하여 평가한다.
단지 배수 능력상태
지하층 배수 능력상태
-
4세대당 주차대수
세대당 주차대수는 ‘주차장법’, ‘주택건설기준등에관한규정’ 등 관련 법령을 고려하여 평가한다.
세대당 주차대수 상태
세대당 주차대수 상태
-
5일조환경 평가
일조시간은 동지날에 측정하거나 시뮬레이션 결과를 이용하여 평가한다.
일조환경 평가
일조환경 평가
-
6사생활침해 평가
‘공동주택의 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’ 별표의 기준을 감안하여 침해 정도를 평가한다.
세대 내 소음측정
세대 내 소음측정
-
7노약자와 어린이생활 환경
노약자와 어린이 생활환경에 대한 평가는 무장애주택의 설계기준과 장애인 편익시설을 기준으로 청문 조사와 함께 평가한다.
어린이생활 환경
노약자생활 환경
-
8에너지 효율성
건축물의 에너지 절약 설계기준’의 제6조～제1조의 건축부분, 기계설비부분, 전기 설비부분의 의무사항과 권장사항을 기준으로 평가한다.
건축 단열 부분상태
건축 단열 부분상태
Ⅳ 건축마감 및 설비 노후도평가 항목
1건축마감
건축 마감 부문은 건축물의 지붕(옥상), 외벽, 계단실, 공용창호 등의 노후도 상태를 평가한다.
-
외부 마감 노후도
-
공용창호 노후도
-
계단실 노후도 상태
-
옥장 방수 마감 상태
2기계설비노후도
기계설비노후도 부문의 평가는 기계설비시스템 성능과 기계설비 각 장비 및 배관 등의 노후도 상태를 평가한다.
-
온수자동밸브 누수상태
-
배수펌프관 노후화 상태
-
급탕 설비배관 상태
-
급수펌프 노후화 상태
3전기· 통신설비노후도
전기․통신설비노후도 부문의 평가는 전기․통신설비시스템 성능과 전기․통신 설비 각 장비 및 배선 등의 노후도 상태를 평가한다.
-
통신 단자함 배전선로 상태
-
전력간선설비 상태
-
정보통신 장비 상태
-
장비 노후화 상태
Ⅴ 비용산정 기본사항
1비용산정
개·보수를 위해 소요되는 총비용과 재건축에 소요되는 총비용을 LCC 개념에서 년가로 환산한 후 비교하여 평가한다.
- 유지관리 비용
- 보수·보강 비용
- 철거비·이주비·신축 비용
- 공법 및 재료, 노임단가는 조달청에서 발행하는 『가격정보』
- 대한건설협회에서 발행하는 『물가자료』 및 『표준품셈』,『정부노임단가』
- 한국물가정보에서 발행하는 『종합적산정보』등 정부공인 비용관련자료를 활용하여 산정한다.
- 개․보수 공사의 원가계산서는 회계예규『정부공사 원가계산 작성준칙』에 의거하여 작성하며, 원가계산서의 일반 공사비는 표준품셈 및 거래가격 기준(종합적산정보 등)을 참조하여 재료비, 노무비, 경비로 구분하여 산출하고 일위대가도 첨부한다.
Ⅵ 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 안전진단의 종합판정
공동주택의 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 안전진단의 경우 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석의 결과를 종합하여 유지보수, 조건부 재건축, 재건축으로 구분하여 판정한다.
평가분야별 가중치
| 구분 | 가중치 |
| 주거환경 | 0.30 |
| 건축마감 및 설비노후도 | 0.30 |
| 구조안전성 | 0.30 |
| 비용분석 | 0.10 |
종합판정을 위한 기준표
| 최종 성능점수 | 판정 | 등급 |
| 55초과 | 유지보수 | A~C |
| 45초과~55이하 | 조건부재건축 | D |
| 45이하 | 재건축 | E |
